Viver em condomínio é compartilhar espaços, responsabilidades e também regras. Embora situações inusitadas (como o recente vídeo viral de um morador que “imprimiu” uma cortina de papel para evitar multa) possam parecer engraçadas, o tema é sério e envolve deveres legais que vão muito além do bom humor. De acordo com o advogado Tomaz Veras, o condomínio é um coletivo, não um espaço de decisões individuais, e as normas existem para garantir a boa convivência de todos.

Segundo o especialista, a base da convivência condominial está na hierarquia de normas. No topo desta pirâmide está o Código Civil, que determina deveres e direitos gerais dos condôminos. Logo após, vem a convenção do condomínio, uma espécie de “constituição interna”, que deve ser aprovada por pelo menos dois terços dos moradores e define diretrizes sobre administração, finanças e vivência. Em seguida, está o regimento interno, responsável pelas regras do dia a dia, como horários de mudança, uso de áreas comuns e até o padrão das fachadas e cortinas, por exemplo.

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Convivência em condomínios: advogado explica direitos e deveres de condôminos

Contudo, Tomaz ressalta que síndicos e administradoras não podem criar novas regras sem aprovação prévia da comunidade. “O síndico tem poder de polícia administrativa, mas ele só pode aplicar o que está escrito na convenção e no regimento interno. Criar normas por conta própria é ilegal”, explica o jurista.

Entre as situações mais comuns de conflito estão as restrições de fachada e o incômodo com animar. O advogado lembra que novas regras só podem ser criadas se forem aprovadas em Assembleia e se refletirem o interesse coletivo, e não o incômodo individual. “Condomínio não ´é lugar para imposição pessoal. O bom senso deve prevalecer”, pontua Tomaz.

Nos casos em que o morador é notificado ou multado, há um procedimento a ser seguido. A primeira etapa é advertência, para dar ciência da suposta infração. Se o condômino discordar da medida, deve procurar a convenção e o regimento para verificar se a regra realmente existe. Caso a penalidade seja considerada indevida, o advogado orienta elaborar uma contestação escrita, com fotos, vídeos e testemunhas, e enviá-la por canais de comunicação. Persistindo a penalidade, é possível levar a situação à Assembleia e, em última instância, à Justiça.

Tomaz Veras alerta que o condomínio, considerado como pessoa jurídica, pode acionar judicialmente moradores que exponham sua imagem negativamente. “Quando um vídeo viraliza e identifica o prédio, isso pode prejudicar a reputação do condomínio. O direito de imagem e a ampla defesa valem para todos”, afirma.

Outro ponto importante é a participação dos moradores nas assembleias. Segundo o advogado, muitos conflitos decorrem da falta de engajamento por parte dos condôminos. “Quem não participa perde o direito de voto e depois se queixa das decisões. É essencial comparecer e exercer a cidadania condominial”, reforça.

Tomaz ainda destaca que cada morador responde pelos danos que causar, inclusive objetos que caiam das janelas, por exemplo. “Se algo do seu apartamento causar prejuízo a alguém, a responsabilidade é sua. Mas, se o problema ocorre nas áreas comuns, como um assalto ou dano estrutural, aí a responsabilidade é do condomínio”, diz Veras.

Entre os direitos e deveres do condomínio e do condômino, o advogado destaca que há limites para toda e qualquer situação. “Quando sentir que a situação ultrapassou o razoável, busque orientação jurídica. O melhor caminho é resolver administrativamente, com diálogo e respeito às regras”, conclui.