Comprar, vender ou alugar um imóvel exige atenção para evitar prejuízos financeiros e problemas jurídicos. Com o aumento das negociações realizadas pela internet, também cresceram os casos de golpes imobiliários, que vão desde anúncios falsos até a apresentação de documentos adulterados e pessoas que se passam pelos verdadeiros proprietários dos imóveis.

O advogado especialista em Direito Imobiliário, Bruno Rocha, explica que alguns cuidados simples podem reduzir significativamente o risco de fraudes. Segundo ele, um dos golpes mais comuns é quando criminosos anunciam imóveis sem qualquer vínculo com a propriedade.

Reprodução/IA

Golpes imobiliários: como identificar fraudes e garantir uma negociação segura de imóveis

“Os golpes mais frequentes envolvem pessoas que anunciam ou negociam imóveis sem serem as verdadeiras proprietárias, se passando por donos, corretores ou representantes legais. Também é comum a falsificação de documentos, como matrículas adulteradas e procurações falsas, além do chamado ‘golpe do aluguel’, em que o golpista anuncia um imóvel — às vezes real, às vezes inexistente — por um valor abaixo do mercado e pede pagamento antecipado antes de qualquer visita ou verificação”, explica.

De acordo com o especialista, alguns sinais devem despertar a atenção do consumidor antes da assinatura de qualquer contrato. Entre os principais sinais de alerta estão: preço muito abaixo do praticado na região; pressa excessiva para fechar negócio; recusa em mostrar o imóvel pessoalmente; ausência de vínculo verificável com uma imobiliária/corretor e, sobretudo, qualquer exigência de pagamento antes da conferência da documentação e da assinatura do contrato.

Para Bruno Rocha, uma negociação segura começa com o acompanhamento de profissionais habilitados. Ele recomenda que compradores, vendedores e locatários contem com o auxílio de um corretor de imóveis regularmente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Antes da transferência de qualquer valor, o especialista orienta que o comprador solicite a matrícula atualizada do imóvel, confirme a identidade do proprietário, visite o imóvel pessoalmente e formalize todas as etapas da negociação. E, caso tenha dúvida sobre como proceder, deve-se buscar sempre a orientação de um advogado.

“Visitar o imóvel pessoalmente e formalizar tudo por escrito, mesmo quando a negociação começa informalmente por WhatsApp ou redes sociais. Recomendo ainda buscar certidões negativas cíveis, trabalhistas e fiscais do vendedor, para evitar adquirir um imóvel que possa estar sujeito a penhora ou disputa judicial futura. Em qualquer negociação de imóvel, o acompanhamento de um advogado antes da assinatura do contrato reduz consideravelmente o risco de prejuízo”, afirma.

Outro cuidado importante é confirmar se o corretor está devidamente habilitado para atuar na intermediação da negociação. A habilitação do corretor pode ser confirmada pelo número de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Já em relação ao imóvel, Bruno Rocha ressalta que a principal fonte de informação é a matrícula atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.

“Isso pode ser feito diretamente pelo RI Digital, plataforma oficial do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), onde é possível solicitar a certidão digital da matrícula ou visualizar a matrícula do imóvel tal como registrada em cartório. É esse documento, e não contratos particulares ou prints de anúncios, que traz o histórico completo do imóvel: proprietário atual, eventuais ônus, penhoras, hipotecas ou ações judiciais em andamento”, explica.

Conhecer direitos e deveres ajuda a evitar conflitos

Além de prevenir golpes, conhecer os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato também evita conflitos entre proprietários e inquilinos. Segundo o advogado Bruno Rocha, o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso, garantir que o locatário possa utilizá-lo normalmente durante toda a vigência do contrato e responder por defeitos existentes antes da locação.

Já o inquilino tem a obrigação de pagar aluguel e encargos em dia, utilizar o imóvel conforme previsto em contrato e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, considerando apenas o desgaste natural provocado pelo uso.

“Conhecer essas obrigações não evita apenas conflitos entre locador e locatário de boa-fé: um contrato de locação bem redigido, com identificação clara das partes e da matrícula do imóvel, também dificulta a atuação de falsos proprietários e falsos locadores, que costumam se aproveitar exatamente da informalidade dessas negociações”, ressalta o advogado.

Caso o consumidor identifique que caiu em uma fraude imobiliária, a orientação é agir rapidamente para aumentar as chances de recuperar o prejuízo. O advogado especialista em Direito Imobiliário recomenda que o consumidor reúna todas as provas da negociação, como comprovantes de pagamento, conversas via e-mail ou WhatsApp, contratos e anúncio, além de registrar boletim de ocorrência.

“O golpe imobiliário configura, em regra, o crime de estelionato. Na esfera cível, é possível ajuizar ação de indenização por danos materiais e morais, além de medidas para anular contratos firmados mediante fraude. Quando o golpe envolve um imóvel específico, também pode ser necessário buscar medida judicial urgente para evitar que o bem seja transferido a terceiros ou que o golpista continue se beneficiando da situação. Quanto mais rápido a vítima buscar orientação jurídica e formalizar a denúncia, maiores as chances de reverter o prejuízo ou, ao menos, de responsabilizar o autor do golpe”, conclui o advogado Bruno Rocha.