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O MERCADO IMOBILIÁRIO SOB A DOMINÂNCIA FISCAL

Em plataforma digitais, analistas alarmistas projetam rupturas cinematográficas no sistema financeiro global, como quebras bancárias generalizadas, colapsos acionários repentinos ou defaults soberanos teatrais. Todavia, o perigo sistêmico não se manifestará como uma ruptura abrupta, mas sim como um esgarçamento lento, crônico e incremental, determinado pela dominância fiscal global.

A dominância fiscal é o fenômeno que se verifica quando as contas públicas se deterioram a ponto de se tornarem determinantes na orientação da política econômica. Por exemplo, num ambiente econômico saudável, o remédio padrão para conter a inflação é a elevação da taxa de juros, pois encarece o crédito, arrefecendo o consumo e, por conseguinte, forçando a estabilização dos preços. Numa economia sob dominância fiscal, no entanto, o aumento dos juros impacta enormemente sobre o serviço da dívida pública (os juros para rolagem da dívida), levando a um impasse. Se o Banco Central eleva os juros para conter a inflação, aumenta o custo de rolagem da dívida pública a níveis insustentáveis, ao tempo em que provoca estagnação econômica; se reduz ou mantem os juros perde o controle sobre a inflação.

Um efeito da deterioração dos balanços estatais que leva à Dominância Fiscal é a paralisia da função socioeconômica do capital, que corresponde à sua circulação e aplicação para o aumento da produtividade. Os juros elevados, provocados pela enorme necessidade de financiamento da dívida estatal, desestimula a atividade do setor privado, uma vez que captura os detentores do capital com rentabilidades nominais eloquentes na renda fixa, desestimulando o emprego do capital na atividade econômica. Assim o capital é mantido na renda fixa, se tornando socialmente estéril.

Todavia, o aumento constante dos juros nominais, necessário para atrair o capital para o financiamento da dívida pública; o declínio da atividade econômica, por falta de investimentos; e a consequênte queda da arrecadação tributária, criam um cenário em que os Estados, ao longo do tempo, perdem a capacidade de continuar pagando o serviço da dívida. Temendo um calote institucional, os investidores passam a exigir juros cada vez mais altos para assumirem o risco do calote, instaurando um verdadeiro círculo vicioso.

Em tal cenário, para evitar o default, resta aos Estados a adoção da “repressão financeira”, que consiste em um conjunto de políticas econômicas coordenadas por governos e bancos centrais com a finalidade de, deliberadamente, canalizar fundos para o financiamento da dívida pública a taxas inferiores às da inflação real.

Globalmente, a engenharia macroeconômica desse mecanismo opera para garantir que os governos continuem encontrando compradores para seus títulos públicos, que pagam taxas reais negativas, através de regulamentações que criam um mercado compulsório, obrigando, por exemplo, instituições financeiras a carregarem papéis do Estado por meio de exigências de Depósitos Compulsórios. Outras normas forçam os bancos comerciais a reter uma fatia expressiva de seus depósitos na forma de títulos públicos de baixa rentabilidade; e há regras que obrigam fundos de previdência privada, seguradoras e fundos mútuos de investimento a manter uma parcela massiva de seus portfólios alocada em ativos ditos livres de risco, os títulos soberanos.

Outras medidas visam evitar a fuga de capital, como a taxação de remessas ao exterior, restrições cambiais burocráticas, aumento de impostos sobre transações financeiras internacionais (como o IOF no Brasil) e o cerco regulatório sobre criptoativos, com o objetivo de manter o dinheiro represado no circuito financeiro doméstico.

Para a estratégia da repressão financeira, a inflação moderada e constante deixa de ser uma falha de política e passa a ser uma meta econômica não declarada. A inflação funciona como o lubrificante que acelera o PIB nominal e expande a arrecadação tributária do Estado, através da elevação da base cálculo dos tributos, enquanto o estoque da dívida passada permanece congelado nos termos nominais em que foi contratado.

No Brasil e em outros mercados emergentes, onde boa parte da dívida pública é indexada, a repressão financeira atrelada à inflação funciona como nos países ricos apenas em relação aos títulos prefixados (LTN e NTN-F). Em relação aos títulos indexados à inflação (NTN-B/IPCA+) e atrelados à taxa flutuantes de juros (LFT/Selic) o segredo para implementar a repressão financeira está na manipulação dos juros, para mantê-los aquém da inflação real, e no descompasso entre o aumento dos preços, que amplia instantaneamente a base da arrecadação tributária, e o reajuste dos títulos públicos, que se dá semestralmente ou quando da liquidação dos mesmos. Ademais, o Estado arrecada sobre uma base de cálculo plenamente inflacionada, enquanto o IPCA oficial, que corrige os títulos públicos, se baseia apenas na inflação média de varejo, deixando de fora a inflação real dos ativos de luxo e de produção, por exemplo.

Parece evidente que o Estado, diante do aumento da dívida pública e da queda da arrecadação real, provocada pela diminuição da atividade econômica, não será capaz de pagar juros reais por muito tempo e se verá constrito a escolher entre o default e a repressão financeira. No entanto, as elevadas taxas nominais de juros criam no investidor um viés cognitivo e psicológico denominado de “Ilusão Nominal” ou “Ilusão Monetária”, documentado na ciência econômica pelo economista Irving Fisher.

A ilusão monetária é, em última análise, o mecanismo que permite o funcionamento da repressão financeira pelos Estados endividados. Se todos os agentes econômicos fossem perfeitamente imunes à ilusão nominal, os governos não conseguiriam financiar seus déficits emitindo títulos públicos que pagam taxas reais historicamente negativas, após a incidência tributária.

Em períodos de dominância fiscal, o mercado imobiliário e os ativos reais entram em letargia justamente porque o capital leva tempo para romper essa barreira psicológica. Enquanto as taxas nominais parecem eloquentes (como os 15% ao ano no Brasil), os investidores permanecem paralisados pela ilusão nominal, enquanto sofrem, sem perceber, uma perda real do poder de compra. A virada do ciclo ocorre quando o investidor, depois de algum tempo, tenta converter o seu saldo fiduciário inflado em ativos tangíveis e percebe que, apesar de ter números maiores no extrato bancário, ele consegue comprar muito menos ativos reais, especialmente os imobiliários, do que no início do ciclo.

Alguns adeptos da renda fixa não operam sob o manto da ignorância ou da ilusão monetária pura, eles se apoiam na premissa do custo de oportunidade, segundo a qual a liquidez imediata proporciona um prêmio intangível elevado. O defensor da renda fixa argumenta que posicionar o capital em títulos com liquidez diária permite ao capitalista esperar o agravamento da crise para, então, comprar ativos imobiliários de ocasião, com descontos (deságios) muito superiores à perda inflacionária do período. Para eles, a renda fixa atual não é um destino final, mas um estacionamento estratégico remunerado. Estes, no entanto, devem estar atentos para não perder o momento certo, pois o Landbank (o estoque de terreno) de alta qualidade e boa localização é finito.

A conclusão é que a repressão financeira não é um acidente de percurso, é a ferramenta padrão utilizada por economias altamente endividadas, como atualmente é a dos EUA, a da Europa e de países emergentes, para gerenciar o seus passivos soberanos.

As moedas fiduciárias continuarão operando como instrumentos de socialização de passivos estatais. Aqueles que optarem por permanecer no conforto da renda fixa estarão, sem perceber, subsidiando o saneamento dos balanços soberanos deficitários.

O atual estado de letargia do mercado imobiliário representa a maior janela de oportunidade do ciclo presente. Aqueles que optarem em sair do conforto sedutor da renda fixa para investir em ativos imobiliários serão os detentores de uma das únicas rotas de fuga do capital no dia em que a represa financeira inevitavelmente ceder.

 

Referências Bibliográficas e Fontes de Dados:

1) Literatura Econômica Fundamental (Teoria Estrutural)FISHER, Irving. The Money Illusion. New York: Adelphi Company, 1928.

2) SARGENT, Thomas J.; WALLACE, Neil. Some Unpleasant Monetarist Arithmetic. Federal Reserve Bank of Minneapolis Quarterly Review, 1981.

3) REINHART, Carmen M.; SBRANCIA, M. Belen. The Liquidation of Government Debt. International Monetary Fund (IMF), Working Paper, 2011.

4) BANCO CENTRAL DO BRASIL (BCB). Notas de Política Monetária e Relatórios de Mercado. Brasília: BCB, 2026.

5) SECRETARIA DO TESOURO NACIONAL (STN/MF). Relatório Mensal da Dívida Pública Federal. Brasília: Ministério da Fazenda, 2026.

6) FEDERAL RESERVE BANK OF NEW YORK. Quarterly Report on Household Debt and Credit. New York: Center for Microeconomic Data, 2026.