A compra de um imóvel continua sendo um dos principais objetivos financeiros dos brasileiros, seja para sair do aluguel, ampliar o patrimônio ou investir. No entanto, na hora de prestar contas ao Fisco, surgem dúvidas importantes sobre como declarar corretamente casas, apartamentos, terrenos e imóveis no exterior na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026, ano-calendário 2025.
A atenção deve ser redobrada, pois a Receita Federal utiliza as informações para acompanhar a evolução patrimonial do contribuinte. Os imóveis são um dos principais pontos de cruzamento de dados da Receita, no qual cartórios, instituições financeiras e imobiliárias prestam informações. Ou seja, se houver divergência entre o que foi declarado e o que consta nas bases oficiais, o risco de cair em malha fina é grande.
Quem está obrigado a declarar imóvel
A simples posse de imóvel não obriga, por si só, a entrega da declaração. Contudo, está obrigado a declarar em 2026 o contribuinte que, em 31 de dezembro de 2025, possuía bens e direitos, incluindo imóveis, superiores a R$ 800 mil.
Além disso, também devem declarar aqueles que se enquadram em outros critérios de obrigatoriedade, como:
- Rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 no ano;
- Rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200 mil;
- Ganho de capital na venda de bens ou direitos;
- Operações em Bolsa de Valores acima de R$ 40 mil no ano ou com lucro tributável.
Vale lembrar que, mesmo que o imóvel tenha valor inferior a R$ 800 mil, se a pessoa estiver obrigada por renda ou outro critério, precisa informar o bem normalmente na ficha ‘Bens e Direitos’.
Como declarar imóvel no IRPF 2026
A declaração deve ser feita na ficha “Bens e Direitos”, dentro do Grupo 01 – Bens Imóveis, selecionando o código correspondente:
- Apartamento (código 11);
- Casa (código 12);
- Terreno (código 13);
- Outros imóveis, conforme a natureza do bem.
No campo “Discriminação”, é essencial detalhar:
- Data de aquisição;
- Endereço completo;
- Número do IPTU;
- Matrícula e cartório de registro;
- Nome e CPF/CNPJ do vendedor;
- Forma de pagamento (à vista, financiamento, consórcio);
- Valores pagos no ano.
O contribuinte não deve declarar o valor de mercado do imóvel, mas sim o custo de aquisição. A Receita Federal acompanha a evolução patrimonial pelo valor efetivamente pago”.
Imóvel quitado ou financiado: como informar
Se o imóvel já estava quitado até 31/12/2024, os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025” devem permanecer com o mesmo valor. Se o imóvel estiver financiado, deve-se declarar apenas o valor efetivamente pago até cada ano-base — incluindo entrada e parcelas quitadas, e atualizar o saldo anualmente.
No financiamento, não se informa o valor total do contrato, apenas o que foi efetivamente desembolsado até 31 de dezembro de cada ano.
Compra e venda de imóveis
Tanto a compra quanto a venda devem ser declaradas. No caso de venda com lucro, é necessário apurar o ganho de capital por meio do programa específico da Receita (GCAP) e importar as informações para a declaração.
Quem vende imóvel precisa ficar atento ao prazo de recolhimento do imposto sobre ganho de capital, que é até o último dia útil do mês seguinte à venda. Muitos esquecem e acabam pagando multa e juros.
Rendimentos com aluguel
Quem recebeu aluguéis de pessoa física deve informar os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”, recolhendo mensalmente o Carnê-Leão quando aplicável.
Rendimentos de locação são frequentemente cruzados com informações das imobiliárias e também com dados bancários. A omissão é facilmente identificada.
Casos específicos
- Imóvel adquirido com FGTS - O valor do FGTS utilizado deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob a natureza “41 – FGTS”.
- Imóvel comprado na planta - Deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, com atualização anual conforme os valores pagos até a entrega das chaves.
- Consórcio - Devem ser informados os valores pagos até 31 de dezembro de cada ano. Após a contemplação, passa-se a declarar o imóvel, mantendo o histórico na discriminação.
- Imóvel no exterior - Deve ser declarado pelo valor de aquisição convertido para reais na data da compra, seguindo as regras de tributação vigentes para bens no exterior.
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